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CD №05-01

本文の解説↓

過去問解説 各過去問の下

印刷教材では、 この下030ページ

2 不当表示の禁止

不当表示(ウソや大げさな広告)は禁止される。不当表示になるかどうかは、「不動産の表示に関する」公正競争規約に違反するかどうかで判断する。宅建業者がこの公正競争規約に違反した場合 * は不当表示となるおそれがあり、違反しない場合は不当表示となるおそれがない、と言える。この公正競争規約も、宅建業者が貸借に自分名義でたずさわる場合に適用が免除されないので注意(宅建業法5㌻参照 * )。
「不動産の表示に関する」公正競争規約は、次のように決めている。

(1)広告表示の開始時期の制限
宅建業者は、工事の完了前においては、宅建業法33条に定める許可等の処分が あった後でなければ、その物件の取引に関する広告表示をしてはならない。


(2)特定事項の明示義務
宅建業者は、一般消費者が通常予期することができない物件の地勢、形質、立地、環境等に関する事項、又は取引の相手方に著しく不利益な一定の取引条件については、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。
具体的には、次のように表示する必要がある。

市街化調整区域に所在する土地については、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示すること(新聞・雑誌広告以外では、16ポイント以上の文字で明示すること)。
なお、「『現在は』宅地の造成及び建物の建築はできません」と表示することは、将来ならできると誤解を与えるので、不当表示になる。

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過去問
 
市街化調整区域内に所在する土地の販売広告においては、「市街化調整区域」と表示し、このほかに「現在は建築不可」と表示さえすれば、不当表示となるおそれはない。(×)

建築基準法(42条)に規定する道路に2m以上接していない土地については「再建築不可または建築不可」と表示すること。
傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合がその土地面積のおおむね30%以上を占める場合(マンション及び別荘地等を除く)は、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。ただし、傾斜地の割合が30%以上を占めるか否かにかかわらず、傾斜地を含むことにより、その土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く)は、その旨及び傾斜地の割合又は面積を明示すること。

過去問
B  
傾斜地を含むことにより当該土地の有効な利用が著しく阻害される場合は、原則として、傾斜地を含む旨及び傾斜地の割合又は面積を明示しなければならないが、マンションについては、これを明示せずに表示してもよい。(○)

土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは、その旨および高圧電線路下にある土地のおおむねの面積を表示し、工作物の建築が禁止されているときは、併せてその旨を表示すること。
土地取引において、その土地上に古家(ふるや)、廃屋(はいおく)等が存在するときは、その旨を明示すること。
土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地、および区画の地盤面が2段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地については、その旨を表示すること。
路地状部分(道路に接している間口の幅が狭く、細長い通路状になっている部分)のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積がその土地面積のおおむね30パーセント以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示すること。

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過去問
C  
路地状部分のみで道路に接する土地を取引する場合は、その路地状部分の面積が当該土地面積の50%以上を占めていなければ、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示せずに表示してもよい。(×)

建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示すること。
道路法の規定により道路区域が決定され、又は都市計画法の告示が行われた都市計画道路等の区域に係る土地については、その旨を明示すること。


(3)必要な表示事項
宅建業者は、新聞・雑誌広告、インターネット広告等で物件の表示をするとき は、物件の種別ごとに、

等を、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。


(4)記事広告中における「広告である旨」の明示義務
宅建業者は、記事広告(編集記事形式の広告表示)をするときは、その広告表示中に広告である旨を、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で明りょうに表示しなければならない。


(5)不当な二重価格表示
宅建業者は、物件の価格、賃料または役務の対価について、 二重価格表示 * をする場合において、事実に相違する広告表示、または実際のものや競争事業者のものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。

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(6)節税効果等の表示基準
宅建業者は、リース方式によるマンション等について、節税効果 * 、またはそのマンション等の賃料収入の確実性等について表示するときは、「節税効果があるのは、不動産所得が赤字となる場合であり、黒字となる場合は納税額が増加する」等を表示しなければならない。


(7)おとり広告の禁止
宅建業者は、おとり広告をしてはならない。
おとり広告とは、次のどれかの広告を指す。

物件が存在しないため、実際には取引することができない物件に関する表示
物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示
物件は存在するが、実際には取引する意思がない物件に関する表示要するに、「お客さんを釣るエサ」になる物件を広告するのが、おとり広告だ。

過去問
D  
不動産の販売広告にのっている甲物件の取引を顧客が申し出た場合に、甲物件に案内することを拒否したり、甲物件の難点を指摘して取引に応じることなく顧客に他の物件を勧めたときでも、甲物件が存在していれば、その広告は不当表示となるおそれはない。(×)

(8)物件の内容・取引条件等
宅建業者は、不動産の取引に関し、広告その他の表示をするときは、次に定めるところによらなければならない[例示]。

①取引態様
取引態様は、「売主」、「貸主」、「代理」、又は「媒介(仲介)」の別を、これらの文言を用いて表示すること。

②交通の利便性

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過去問
E  
分譲住宅の販売広告において、当該物件周辺の地元住民が鉄道会社に駅の新設を要請している事実が報道されていれば、広告中に地元住民が要請している新設予定時期を明示して、新駅として表示することができる。(×)

③各種施設までの距離又は所要時間

過去問
F  
宅建業者が、総面積10へクタールの一団の団地を一括して分譲することになった。このとき行う広告について、その団地ともよりの鉄道駅との間の距離として、その鉄道駅から最も近いその団地内の地点までの距離の数値を表示しても、不当表示となるおそれはない。(○)

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過去問
G  
宅建業者が各種施設までの徒歩による所要時間を表示する場合は、直線距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示し、また、1分未満の端数が生じたときは1分間と計算して表示しなければならない。(×)

④物件の形質

⑤写真・絵図

過去問
H  
宅建業者Aは、工事中の建物をインターネットで販売広告するに当たり、他の建物の写真であってもその建物と外観が類似するものなら、他の建物の写真であることを明示しないで使ってよい。(×)

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⑥価格等

過去問
I  
新築分譲マンションの販売広告において、住戸により修繕積立金の額が異なる場合であって、全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であるときは、全住戸の平均額のみ表示すればよい。(×)

⑦住宅ローン等

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⑧生活関連施設

過去問
J  
取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。(×)

⑨面積



(9)特定用語の使用基準

①DK(ダイニング・キッチン)
DK(ダイニング・キッチン)という文言(言葉)は、台所と食堂の機能が一室に併存している部屋で、居室数に応じて、必要な広さ・形状・機能を有しているという意味で用いること。

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②LDK(リビング・ダイニング・キッチン)
LDK(リビング・ダイニング・キッチン)という文言は、居間と台所と食堂の機能が一室に併存している部屋で、居室数に応じて、必要な広さ・形状・機能を有しているという意味で用いること。
③新築
新築という文言は、建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものであるという意味で用いること。

過去問
K  
宅建業者Aは、建物の売買の媒介を依頼されたところ、その建物は工事完成後10ヵ月が経過しているものの未使用だったので、それを新築物件として販売広告してよい。(○)

④新発売
新発売という文言は、新たに造成された宅地または新築の住宅(工事完了前のものを含む)について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うという意味で用いること。

過去問
L  
新聞の折込広告で、分譲住宅40戸の販売を一斉に開始して1年経過後、売れ残った住宅30戸の販売を一時中止し、その6ヵ月後に一般日刊新聞紙の紙面広告でその住宅を「新発売」と表示して販売したときでも、広告媒体が異なるので、不当表示となるおそれはない。(×)

⑤「完全」「日本一」等の用語
宅建業者は、次に掲げる用語を用いて表示するときは、それぞれその表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、その用語を使用してはならない[例示]。

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過去問
M  
不動産の販売広告で、自己の販売する物件の取引条件が競争事業者のものより有利であると表示し、一般消費者を誘引して顧客を獲得しても、その取引条件の有利性についての表示内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を現に有し、具体的かつ客観的な根拠を広告に示していれば、不当表示となるおそれはない。(○)

⑥物件の名称

過去問
N  
新築分譲マンションの名称に、公園、庭園、旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、当該物件がこれらの施設から最短の道路距離で300m以内に所在していなければならない。(×)


(10)その他の不当表示の禁止
宅建業者は、不動産の取引に関し、次に定める表示をしてはならない[例示]。

①面積
物件の面積について、実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示。
例えば、私道負担部分が含まれている分譲地を広告する場合は、私道負担部分が含まれていること、及び、私道負担部分の面積の両方を表示しないと、不当表示になる。
②物件の形質

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過去問
O  
温泉法による温泉が付いたマンションであることを表示する場合、それが温泉に加温したものである場合であっても、その旨は明示せずに表示してもよい。(×)

③利用の制限

④モデル・ルーム、完成予想図等
モデル・ルーム又は写真、コンピュータグラフィックス、見取図、完成図若しくは完成予想図による表示であって、物件の規模、形状、構造等について、事実に相違する表示又は実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示。


(11)表示の修正等の公示
宅建業者は、継続して物件に関する広告その他の表示をする場合に、その広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、又はその表示を取りやめなければならない。


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